老袁梦想的大学是中国人民大学，但高考发挥不太理想，去了江苏一家985高校。

研究生毕业后，老袁因为本硕都是经济专业，便去到上海一家top10的信托公司工作。

也是在那几年，原本有些内向的老袁，因为应酬多，变得开朗了许多，关键酒量也涨了不少。

赶在房价大涨前，老袁在上海郊区买了套刚需房，也算在魔都安家了。

因为入职早，无论是买房还是工作方面，他都吃到了房地产的一波红利。

老袁前些年主做房地产项目，因为地产项目收益高，而且投资人也认可，所以他每周行程安排的满满当当，去不同的城市调研不同的地产项目。

但信托行业竞争压力也大，好项目就那么多，所以各家信托只能拼审批速度、拼成本、拼募集等等。

拿地产项目来说，信托产品背后的风控有土地或者在建工程抵押、项目公司股权质押还有地产集团保证担保。

但这也只是相对而言，因为市场竞争压力太大，地产公司不缺信托资金方。

如果你死咬着风控措施不放松，业务就被竞争对手抢光了。

一般来说，抵押物是土地，则融资额是土地评估值的7-8折；如果是在建工程，则融资额是在建工程评估值的5-6折。

但抵押物评估值不是固定的，主要就看评估公司的评估方式。

地产公司不缺资方的情况下，往往货比三家，待价而沽。

打个比方，地产公司有一块土地需要融资，每家信托都有固定合作的评估公司。

老袁曾经在合肥做过一个项目，项目是LG地产2019年拿下的“地王”项目。

而信托公司为了拿下项目，评估值又生生在“地王”楼面价基础上提升了2成。

但2021年之后的地产暴雷潮，LG地产雷了，老袁做的产品兑付出问题了。

而且这几年地产行情跌了不少，信托联系了十几家地产公司，有的公司压根不接，有的要在原本估值基础上打6折才愿意接手。