年初谈房地产销售，得罪了很多网民，“只要老百姓拿出五万亿买房子、装修，２０２３年经济就恢复了”。孟总话是没错，房地产能增加五万亿，年内ＧＤＰ增速保５％，妥妥的。问题是，老姓被生活压得喘不上气，从哪掏五万亿买房子？你说买就买呀，这还真没话说，永远不要和群众与辩论。

但是，这是在市场经济的前提下，中国的房地产却不完全是市场经济，地方是土地资源的唯一供应者，地价就是计划经济的模式，市场只是提供了一些指令性价格的数据。说是土拍，其实都是地方、开发商、银行三方做的一个局。

房地产的背后逻辑是土地财政，不完全由供求关系决定，所以，政策可以限涨，也可以限跌，政策所调节的不是市场价格，而是影响市场价格的诸多要素，如首付、贷款利率、交易税，限购令，五花八门，层出不穷，你看供求，越看越看不明白。

去年底到今年初，如果从供求关系上说，应该是大跌，因为销售量去年下滑了２３％，年初头一个月与去年同比又下滑３２％，但是，三月份开始回升了，又上量价齐升，似乎定义了一个小阳春。但是，谁又能说它不是昙花一现呢？

这等于说，房地产价格的上涨，并不是开发商修出的正果，瓜众们或者不明真相，或者是只敢找纸墙去撞，骂开发商是世界上最安全的一件事，不需要什么勇气，然而，从根本上说，决定房价的是地方财政。地价是政府定价，地价上涨，房价当然要涨，如果地方想抬高地价，一会说服开发商，商协如何提高周边区域内的价格。

这是说要看地方还有没有提高地价的冲动，如果地价不涨，开发商赚份内的钱，随建设成本水涨船高，不会有太大的波动，如果大降，前提是地价下来，反之，地价又涨疯了，楼市也一定会涨疯了，就这么个中期看地价。

这就有意思了，房地产的开发空间总归是有限的，何况，中国人似乎失去了创造生命的冲动，人口有下降趋势，随着老人时代的过渡，以后房子没有理由再大涨，但是，房子是重资产，在中国，实际已经成了银行发行货币的锚定，如果按孟总说的看发钞，它的未来还是涨。

货币贬值具有必然性，那就看贬值的速度了。如果贬值的速度加快，房子的资产价值就体现出来了。

孟总的价格三体：短期看供求、中期看地价、长期看发钞，有道理吗？不管这个说法是否正确，它道出了房地产价格趋势的背后的逻辑，这就是地方财政的主导，在做市场分析需要加入一个维度。