“行业形势的严峻性远远超出了我们在年初的预计，所幸我们的战略选择和经营策略承受住了严苛检验。” 郁亮在《致股东信》上表示。

对于当下的市场走向，郁亮维持温和复苏的判断，“市场既没有‘狂飙’，也没有‘倒春寒’，我们的结论与去年类似，仍然处于温和恢复的阶段。”

今年2月，百强房企销售操盘金额环比增长29.1%，郁亮分析认为，销售回升主要有四方面的原因。一是去年12月、今年1月的部分需求积压至2月集中释放；二是今年春节较早，影响了1月的成交；三是从中央到地方都出台了支持合理住房需求的政策，市场信心有所回升；四是房价有所下降，对自住需求而言性价比提高，是较合理的入市节点。

“一方面，国内城镇人均住房面积已达40平米，再加上近几年大规模建设的住房也在陆续交付，在大量的供应下，新房市场无法再回到2021年历史峰值。另一方面，在外部环境不发生突发性变化的情况下，一段时间内市场仍能保持12亿平方米左右的需求。”郁亮强调，房地产行业再也回不到对住宅开发过于依赖的阶段，开发经营服务并重是必然选择。“我们会认清大势，在确保活下去的情况下，继续坚持开发经营服务并重的战略。”

在财报中，万科并未披露经营服务类业务的盈利情况。郁亮透露，2022年经营服务类业务对报表贡献为0，“以前是负的，要吃掉很多利润，所以我们叫‘付学费’。学费付完了，我很高兴，终于不再是负担了。”

“卖房子每平方米1.5万元，长租公寓每天收入80到100元，商业每天每平方米6到10元，物业每天每平方米6分到1毛钱。从以亿为单位到以分为单位，开发经营业务和经营服务类业务是不同量级。”郁亮说。

因此，万科的经营服务类业务短期内对盈利表、损益表产生重大改变是有难度的。郁亮称，经营服务类业务是滚雪球的生意，主要靠复合增长的力量，“给一段时间，我相信它一定会对我们的收入、利润有重大影响。”

“我们会做好充分的准备，积极尝试各种各样的渠道，需要有耐心。”郁亮表示，从中长期看，万科经营服务类业务处在增长轨道上，整体收入今年会保持两位数增长，对集团贡献更多的正向盈利。